告别巨婴时代,房企报国有门

只靠房租,房东多少年能回本?潘石屹:我都不好意思说

文章来自公众号:每日经济新闻,作者:王佳飞,原标题为:《只靠房租,房东多少年能回本?50个重点城市,厦门需要89年,最快的在东北》,题图来自:视觉中国。2019上半年全国大中城市房价售租比(年)数据来源:诸葛找房数据研究中心出租回本平均需47.7年“中国租金回报率我都不好意思说。”整体来看,一线城市租金与房价差距最大,其次是三四线城市,二线城市的租金与房价差距最小。

本文来自微信公众号: 無房(xinwufang007),作者: 房师,题图来自:视觉中国

2019年已接近尾声,如果要评选年度关键词,“破产”一词当仁不让。

据人民法院公告网显示,截至11月20日,房地产开放商的破产数量已经高达446家,平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产,创下历史记录。

破产房企中大部分为中小房企,但一些大房企也赫然在列,典型如中国民企500强银亿集团、港股上市企业五洲集团等等。

黄奇帆甚至断言,今后十几年,中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上!按这个比例算,未来将有七万家左右的房企倒下。可谓是,小房企惨,大房企惨,往后更加惨。

然而,放到五年前,这是想都不敢想的事,即便房企想亏,都难!

这也意味着,房地产行业正在告别“巨婴”时代。其实,大家都在说的黄金十年、白银十年,都属于国家“哺乳”房企的时代。

1998至2008这十年,房企靠吮吸炒地、炒楼两个“乳头”,躺着实现暴利。

2009至2018这十年,房企只靠吮吸炒楼这一个“乳头”,也能站着实现快速发展。

如今,作为“巨婴“的房企必须要断奶了,不仅需要自己给自己找食吃,还要反哺将它养育成人的祖国母亲。

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任泽平提出过,对于房地产周期,短期看金融,中期看土地,长期看人口。但他没说的一句话是:长中短期,都得乖乖看政策。

地产二十年,每一次周期的升降都跟政策紧密相连。

1998年是房地产业的一座里程碑,往前是以海南房地产泡沫破灭为代表的房地产颓势,往后的十年,地产商们进入快车道加速奔跑,通过炒地衍生出一场轰轰烈烈的造富运动。

告别巨婴时代,房企报国有门

90年代城镇化的发展,使得更多农村人口来到城市,寻求向上晋升的机会,工资也随之水涨船高。而生存条件尚未随着物质水平的提升而同步跟进,刚需住房的需求喷涌而出。

开发商作为能为经济增长带来贡献的角色,被间接鼓励发展。

1998年7月,国务院正式颁布23号文,明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”,要求停止住房分配,逐步实行住房分配货币化。

房地产被推到了历史舞台的中央,商品房开始承担起刺激中国经济消费的重担。

千好万好,都不如一条政策好。

在2003年的《福布斯》的百富榜上,超过四成富豪涉足地产业。

地方政府也赚的盆满钵满,哪怕非典肆横的2003年,全国土地出让金收入都达到了5400亿,“地王”这个词开始在新闻里频现。

这十年,地价节节攀升,地产商只要持有土地,不管开发与否,就能获得巨额利润。

据国土资源部资料显示,截止2009年年底,全国仍有约1万公顷闲置土地,其中因企业自身原因造成的占46%左右,因政府原因造成的占54%。

很快,监管部门向土地闲置和开发商圈地“顽疾”亮剑。从提高土地出让金首付比例,到加强监管严厉打击囤地行为,房地产调控不断加码,行业也由炒地十年过渡至炒楼十年。

2008年的四万亿让中国成为世界第二大经济体,也让中国的房地产行业来到了最后的疯狂时代。

但随着土地的管控越来越严,地产商开始“另辟蹊径”,挖掘消费端的刚性需求。

2008至2018这十年,不需要认真做产品,利润依旧可观,而买房的人依然络绎不绝。不需要讲究产品品质,只需要把房子造出来就行,高周转在这时候被部分企业悄悄作为了武器,“炒楼”进入黄金十年。

然而,越癫狂到最后清醒的时候,也会感觉透彻心扉的冷。2018年中央定调房住不炒,地产行业的癫狂时代彻底落下了帷幕。

房地产行业20年,印证了那句老话,“水能载舟亦能覆舟”。

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房地产开发商作为一个群体,高调而强势地登上中国经济的舞台,浓缩了整个时代的风云际会。

有人翻云覆雨,有人逐流随波,有人见风使舵,有人闪转腾挪,但他们虽然富可敌国,却又外强中瘠,仿佛一叶浮萍,命运从没有掌握在自己手里。

该如何去理解国家意志对房地产行业和房企大佬们的看法呢?一份名单足见端倪。

在2018年改革开放40周年百名杰出民营企业家名单中,来自房地产行业只有恒大集团的许家印和卓尔控股的阎志,占比仅为2%。

但恒大集团近些年的多元化业务开展得如火如荼,新能源汽车、旅游、健康产业声量十足,不能再将恒大单一地定义为一个地产公司了。

而卓尔控股主业为现代物流与供应链服务,旗下拥有卓尔智联集团、中国通商集团、卓尔棉业集团、卓尔宇航集团、卓尔文旅集团五大产业集团。

相反,这份名单上的制造业和高科技等企业占比较高,譬如车企4家,人工智能领域有科大讯飞,科技巨头华为,联想柳传志等。

只有行业的领头人物,或者是对推进行业的创新和改革具有重大贡献的企业家,才算是真正有资格上榜。这也跟国家提倡的实业有重要关系,而房地产历来不被认为是实业。

科学家开发出“反太阳能”装置,黑夜照样能发电

美国加州大学洛杉矶分校和斯坦福大学的研究人员发明的新型“反太阳能”装置,能够弥补太阳能的限制,在黑暗中发电,为人类所用。这意味着可供“反太阳能电池”使用的能量非常庞大。如此一来,这些地区在夜间太阳能电池板无法工作时就能够正常供电。

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过去的十年,从某种角度上说,是房地产行业逐渐绑架中国经济的十年,大量的通货膨胀都向房地产行业聚集,每一套房子的下面,积压的都是一把又一把的通胀。

民间舆论上,一方面因为房价的持续高涨,使老百姓背负高额房贷,或者是“望房莫及”,另一方面也造成了贫富差距迅速拉大,引起民众的普遍不满,甚至是怨声载道,助推了社会的仇富心理,整个房地产行业的公众形象,也一直十分的差。

政府考量上,过去的十年房地产行业虽然在一定程度上缓解了政府的经济压力,创造了许多就业机会,但是近年来凸显的问题更加的严重。

譬如,高额的房价造成市场资本配置失衡,金融杠杆高居不下,消费也有降级的趋势,社会民生问题更是突出,由此引发的一系列的育儿、养老等问题,在短时间内都没有很好的解决办法。

宏观经济方面,给房地产降温是大势所趋,随着中美贸易摩擦的来临,房地产行业去杠杆更是刻不容缓,在此大背景下,政府的政策和舆论导向,都对市场有着非常巨大的影响。

上述名单给所有房企传递了一条OS:

你牛不是因为你真的牛,而是时代和政策造就了你的牛。

前十年炒地、后十年炒楼,从银行拿到资金继而进行模式化运转和标准化炒作,通过高周转实现的规模增长,这便是地产黄金时代的三十年。

不需要投入、不需要积累,也不需要专心产品开发和其它,就能轻松入驻富豪榜。

而现在时代不需要继续做大地产了,所以就不给房企放政策了,最明显的莫过于今年是史上房企融资最难的一年。

5月,银保监会发布“23号文”整治房地产业融资乱象,7月和8月监管部门继续密集发布收紧政策,严控房企融资渠道,对发债、信托、开发贷均进行限制。

逼得2019年下半年,有太多地产公司密集融美元债券,不管利率高低,都是清一色用来借新还旧。

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不做地产,房企们又该如何响应时代号召继续“活下去”呢?

从来不会明文告诉你这个问题的答案,只会通过一些金融的、货币的、政策的手段来让你“觉悟”。

事实上,上述名单蕴藏的信息,以及今年以来金融逐渐向地产“关门”而反复强调“服务实体经济发展”的态度,已经给地产商们指出了一条“报国”之路:做实业。

做实业,就给你放钱,给你放地,给你放政策。

事实上,已经进行多年的“房企多元化”可以看作是房企大佬们对新时代下地产行业转型的一种觉悟。

但是,多年过去了,可以说没有一家地产企业的转型是成功的。

究其原因,最根本的恰如郁亮所说:

至今为止没有找到一个比房地产更赚钱的行业。

赚惯了快钱和大钱的房企们,根本没有耐心和决心去一点一滴、一步一步,赚需要更多时间成本的小钱。从另一个角度说,地产相比实业,是更粗放、简单和标准化的行业,所以才能在快周转的模式运作下迅速扩大规模,做大做强。

而其他实体行业,试问,还有谁可以做到这一点?

然而眼下的情况却是容不得房企们主动选择了,不做实业或许只有死路一条,到时连小钱都赚不了了。

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在房企多元化做实业这一点上,现在最风生水起且初见成效的怕是只有恒大的造车之路了。

11月12日,恒大新能源汽车全球战略合作伙伴峰会在广州召开,许家印最后出场压轴演讲,半个小时的演讲共迎来了13场掌声。

大时代,大机遇,大合作,大未来,一场发布会签下全球前60大汽车零部件龙头企业,许教授玩的是大手笔。

许家印定下了一个宏大且明确的目标:“用三到五年的时间,把恒大新能源汽车打造成为全球规模最大、实力最强的新能源汽车集团”。

尽管外界对于恒大的造车之路尚有颇多疑问,但从许家印这一年多来密集的节奏和实际的结果可以看到,许家印和恒大利用房企最擅长的“善用资金”,给造车这一新的行业带来了技术和资源,且管理层身体力行地扎在汽车这个陌生的领域,踏实地在干着“实业”。

留给地产商们的时间不多了,识时务者为俊杰。

从海外市场高息举债到频频出售地皮及项目股权回笼资金,再到降价销售、鼓动“公司全员卖房”,一系列的景象都昭示着这个冬天的地产业特别地寒冷。

但再冷的冬天也会过去,只要扛过了最难的时候,春天便会如期到来。

高质量高投入的实业,必然有漫长的投入期,但只要坚持下去干出来,就会有踏实且长远的回报。

中小房企在一定程度上不具备这个能力,可是对于头部房企来说,是没有太大风险的,关键在于你愿不愿意顺应时代的呼唤,扎根实业以报国。

如果实在找不到想投资的实业方向,完全可以考虑下世界第一的中国超大对撞机。

这个可能名垂青史的项目,国家碍于把天量资金投到科学目的不明的项目上,而不予拨款,但对于民企来说就完全不同了。

本文来自微信公众号: 無房(xinwufang007),作者: 房师

“愤怒街头青年”眼中的互联网巨头

加洛韦把自己的研究写成了一本书《互联网四大》。这本书的英文版在2017年年底出版,当时在互联网圈内的反响就很大。今年6月,这本书出了中文版。这家明星公司在2019年经历了上市失败、创始人离职、估值暴跌的一系列暴击。四巨头中最典型的就是谷歌。他把谷歌称作是无所不知的“现代上帝”。下半身代表的是人类的性和繁衍需求。

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